Les SCPI : pour se constituer un patrimoine immobilier sans contrainte de gestion

Face à la renaissance de l’inflation, les français se replient sur l’épargne dite de précaution. Quand l’argent n’est pas laissé sur le compte chèque, ce sont les livrets A et développement durable ou encore le PEL qui sont privilégiés. Mais avec 2% de rendement annuel, ces placements bancaires ne permettent pas de lutter contre l’inflation qui tourne autour des 6% actuellement. Quant aux marchés boursiers, ils sont très volatiles depuis la crise sanitaire et n’attirent pas les épargnants prudents en quête de stabilité et de revenus complémentaires.

L’immobilier est alors souvent perçu comme une valeur refuge pour les investisseurs, attirés notamment par le locatif résidentiel et la perspective d’une rente sans effort. Le choc avec la réalité est parfois violent : entre rentabilité médiocre, contraintes de gestion et frais annexes, certains investisseurs déchantent.

A mi-chemin entre l’investissement immobilier et le placement financier, se trouve la pierre-papier avec notamment les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier). Les parts de SCPI peuvent être acquises en direct, dans une société patrimoniale ou au travers d’un contrat d’assurance-vie.

Les SPCI : qu’est-ce que c’est ?

Les SCPI sont des véhicules de placement collectif qui ont pour objectif d’acquérir et de gérer un patrimoine immobilier locatif pour le compte des porteurs de parts. La société reverse ensuite de manière régulière une quote-part des revenus locatifs encaissés, diminués des différentes charges, à proportion des droits détenus par les porteurs de parts. Le risque locatif est alors réparti entre un grand nombre de biens et de locataires contrairement à un investissement immobilier détenu en direct.

La gestion locative est entièrement déléguée à la société de gestion, cela permet d’éviter toutes les contraintes liées à la relation avec le locataire, les évolutions juridiques régulières, la tenue des comptes locatifs avec les régularisations de charges et les oublis de revalorisation de loyers. Dans les baux des SCPI, les loyers sont souvent indexés sur l’inflation ce qui permet de garder des revenus en adéquation avec le marché et d’assurer un rendement stable dans le temps. Les SCPI sélectionnées par le cabinet DE SANCY PATRIMOINE oscillent toutes entre 4 et 6,5 % de taux de distribution depuis plusieurs années.

Il faut bien garder à l’esprit que les performances passées ne garantissent pas les performances futures, mais elles permettent d’illustrer le savoir-faire des gérants et la qualité du patrimoine de la SCPI.

Quels sont les différents types de SCPI ?

Le ticket d’entrée des SCPI varie entre 100 et 1 500 €. Cette souplesse permet d’investir dans plusieurs sociétés pour diversifier son patrimoine immobilier contrairement aux investissements en direct qui demandent une capacité de plusieurs centaines de milliers d’euros pour obtenir un minimum de diversification comparable.

Il existe toutes sortes de SCPI, certaines vont choisir de se spécialiser dans par domaine d’activité, comme les établissements de santé ou les entrepôts logistiques tandis que d’autres choisiront des investissements plus généralistes : bureaux, commerces..

Elles peuvent également décider de se focaliser sur un secteur géographique comme l’Île de France ou au contraire la province, les centres-villes, les banlieues, des pays européens tels que l’Allemagne ou l’Espagne ou même l’Europe entière.

Avec une offre aussi large, il est souvent difficile de faire son choix, c’est pourquoi les conseillers en gestion de patrimoine du cabinet De Sancy vous accompagnent. Après une étude globale de votre situation, ils déterminent avec vous les sociétés les plus adaptées à votre profil d’investisseur et vos objectifs.

Comment déclarer les revenus ?

En ce qui concerne la fiscalité des revenus perçus, ils dépendront du mode de détentions des parts des SCPI.

Lorsqu’elles sont détenues en direct par une personne physique, les revenus seront imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Deux régimes d’imposition existent dans cette catégorie :

– Le microfoncier qui permet de bénéficier d’un abattement de 30% sur les loyers perçus sans qu’aucune justification ne soit demandée. Ce régime n’est accessible pour les revenus des SCPI que si le foyer fiscal dispose par ailleurs de revenus fonciers générés par un investissement en direct. Ce régime est plafonné à 15 000 € de revenus, au-delà l’imposition au régime réel est obligatoire.

– Le réel foncier permet de déduire de ses recettes toutes les charges effectivement supportées pour l’actif immobilier concerné (charges de gestion, taxe foncière, frais d’entretien, assurances, intérêts d’emprunt …)
Le revenu imposable est alors soumis à la tranche marginale d’imposition du foyer fiscal et aux prélèvements sociaux de 17,2%.

En cas de revente des parts, la plus-value est imposée comme dans le cas d’une détention immobilière en direct et est donc soumise à l’impôt sur le revenu à 19% et aux prélèvements sociaux de 17,2 %. Elle bénéficie également des abattements pour durée de détention et d’une exonération totale au-delà de 30 ans.

Lorsque les parts sont détenues au travers d’une société soumise à l’impôt sur les sociétés, c’est cette dernière qui est redevable de l’impôt sur la totalité de son résultat comptable (15 % d’IS jusqu’à 38 120 € et 25 % au-delà). Toutefois, les revenus locatifs sont encapsulés dans la société, et, pour les appréhender, l’investisseur devra se verser des dividendes qui seront imposés à la tranche marginale d’imposition du foyer fiscal ou au prélèvement forfaitaire unique de 30%.
En cas de revente des parts, la plus-value sera qualifiée de professionnelle et sera alors imposée de la même manière que les revenus perçus.

La fiscalité française des revenus fonciers est conséquente et peut être un frein pour l’investissement immobilier. En comparaison, la fiscalité des revenus locatifs de certains de nos voisins européens est plus légère. Grâce aux conventions fiscales entre les pays et un système de crédit d’impôt, les revenus fonciers européens ne sont pas imposés en France. Investir dans des SCPI elles-mêmes investies en Europe permet donc de limiter le frottement fiscal sur les recettes et de générer plus de revenus complémentaires.

En conclusion, les avantages des SCPI sont multiples : accès facilité aux marchés immobiliers, création de revenus complémentaires réguliers, ou encore délégation de la gestion locative et comptable.

Il ne faut cependant pas oublier que le marché immobilier présente lui aussi des risques, et que les revenus comme le capital ne peuvent faire l’objet d’une garantie. D’autant qu’en cas de retournement du marché immobilier, un grand nombre d’investisseurs demanderait à revendre leurs parts et la SCPI serait confrontée à un problème de liquidités. En effet, la cession des parts de SCPI est possible sous réserve qu’une contrepartie acheteuse soit disponible, la société de gestion ne peut donc pas garantir le rachat des parts.