Le dispositif Loi Pinel

Investir dans l’immobilier – Qu’est ce que le dispotif Loi Pinel ?

Encourager la construction de logements neufs sur les territoires qui rencontrent des pénuries de logements avec la Loi Pinel.

La loi Pinel a été instauré pour conduire les français à invvestir dans les zones dîtes « tendues ». En échange de cet investissement, l’administration fiscale leur accorde une réduction d’impôts pour tout acquisition effectuée dans le cadre de ce dispositif.

Le fonctionnement

La loi dites « Pinel » a été définie par l’article 5 la loi de finance de 2015 soit la loi n°201’-1654 du 29 Décembre 2014 et reconduit par la loi de finances pour 2021.

Pour bénéficier du dispositif il faut être résidant fiscal français et acheter un logement neuf, ou en l’état futur d’achèvement, destiné à l’habitation avant le 31 décembre 2024 (dans la limite de 2 investissements par an et par foyer fiscal). L’investisseur doit s’engager à louer son bien nu, pendant une durée définie, à des personnes dont les ressources sont limitées. L’administration fiscale a donc défini des plafonds de ressources à respecter. Ils sont définis par zone et selon le nombre de personnes composants le foyer fiscal. Pour plus d’informations, rendez-vous sur https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31151

Toutes les constructions neuves situées sur le territoire français ne sont pas éligibles au dispositif. L’administration fiscale a délimité le territoire en 5 types de zones : A bis, A, B1, B2 et C. Pour plus d’informations, rendez-vous sur https://www.cohesion-territoires.gouv.fr/dispositif-pinel#e2

Depuis le 1er Janvier 2018, les zones B2 et C ne sont, en principe, plus éligibles sauf celles entrant dans le cadre du dispositif d’expérimentation de la décentralisation « Pinel Bretagne ».

01

La possibilité de louer à vos proches

Lorsque vous bénéficier du dispositif de défiscalisation Pinel, vous avez la possibilité de louer votre bien à un ascendant ou à un descendant sous certaines conditions notamment l'exclusion du foyer fiscal de l'investisseur.

02

Une fiscalité optimisée

Le dispositif de défiscalisation Pinel vous permet d'obtenir une réduction d'impôt pouvant aller jusqu'à 21 % (jusqu'au 31/12/2022) du prix de revient du logement (dans la limite de 300 000 €) en fonction de la durée d'engagement de location (6, 9 ou 12 ans).

03

Des revenus complémentaires

L'acquisition puis la location d'un bien immobilier au travers du dispositif de défiscalisation Loi Pinel vous permet d'obtenir des revenus complémentaires, sous forme de loyers, de manière régulière.

La fiscalité

L’investisseur doit s’engager à louer son bien à des personnes aux ressources limitées pendant une durée définie à l’achat. La durée d’engagement de location et la date de réalisation de l’investissement influencera la réduction d’impôt. En effet, à partie de 2023, les taux de réduction d’impôt réduiront progressivement :

Pour un investissement fait en 2022 :
N
Engagement de location sur 6 ans = 12 % de réduction d’impôts
N
Engagement de location de 9 ans = 18 % de réduction d’impôts
N
Engagement de location de 12 ans = 21 % de réduction d’impôts
Pour un investissement fait en 2023 :
N
Engagement de location sur 6 ans = 10,5 % de réduction d’impôt
N
Engagement de location de 9 ans = 15 % de réduction d’impôt
N
Engagement de location de 12 ans = 17,5 % de réduction d’impôt
Pour un investissement fait en 2024 :
N
Engagement de location sur 6 ans = 9 % de réduction d’impôt
N
Engagement de location de 9 ans = 12 % de réduction d’impôt
N
Engagement de location de 12 ans = 14 % de réduction d’impôt

Cette réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient du logement, soit la totalité des sommes supportées pour son acquisition.

Les réductions sont limitées à 5 500€/m² et à 300 000€ par an et par foyer fiscal. Ainsi, le montant de l’achat peut être supérieur à 300 000€ mais la réduction d’impôt sera calculée sur cette somme plafond.

L’avantage fiscal proposé par le dispositif Pinel fait partie des avantages fiscaux qui sont soumis à un plafonnement global pour l’ensemble des avantages fiscaux. Ainsi, le montant total des réductions accordées ne peut dépasser 10 000€ par an et par foyer fiscal.

Les loyers perçus dans le cadre du dispositif Pinel sont soumis à l’impôts sur les revenus fonciers. Les investisseurs doivent donc faire un choix entre deux régimes de fiscalité possibles :

E
Le régime du microfoncier :
=
Possible jusqu’à 15 000 € de revenus fonciers perçus par an
=
Abattement forfaitaire de 30%
E
Le régime du réel :
=
Possible sur option et obligatoire si le foyer fiscal perçoit plus de 15 000 € de revenus fonciers par an
=
Possibilité de déduire toutes les charges réellement supportées sur l’année
De plus, le montant déclaré à l’administration fiscale sera soumis aux prélèvements sociaux de 17,2%.

Exemple

Monsieur et Madame DE SANCY souhaitent investir dans l’immobilier.

Ils payent 4 000 € d’impôts et aimeraient réduire leur pression fiscale. Après des recherches et avec l’aide de leur conseiller, ils décident d’acquérir un appartement en construction à Saint-Malo, d’une surface de 36 m². Le prix de l’opération, commissions et frais de notaire inclus est de 176 500 €. Souhaitant maximiser leur opération Pinel, ils optent pour un engagement de location de 12 ans, soit une réduction de 21 % du prix de leur investissement répartie par année :

– 2 % par an les 9 premières années, soit 3 530 € par an de réduction d’impôt

– 1 % par an les 3 dernières années, soit 1 765 € par an de réduction d’impôt

Au total, Monsieur et Madame DE SANCY profiteront d’une réduction d’impôt totale de 37 065 € .

De plus, sur toute la durée de location, ils percevront des loyers pour un total de 65 548 €.

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