Malraux & Monuments historiques – Défiscalisation

Le dispositif d’investissement en loi Malraux offre une opportunité unique de restaurer et de valoriser les immeubles situés en centre-ville et classés Site Patrimonial Remarquable (SPR). Il permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu calculé en fonction du montant des travaux de restauration. Les travaux de restauration doivent être réalisés en conformité avec le Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur en secteur sauvegardé et supervisés par les architectes des bâtiments de France.

Une fois les travaux achevés, l’immeuble doit être mis en location dans un délai de 12 mois. La location doit être nue et à usage de résidence principale pour un locataire, sans aucune limitation de ressources des locataires ou de loyers pratiqués. Ce dispositif permet de préserver le patrimoine architectural français tout en offrant une opportunité de revenus locatifs à long terme pour les investisseurs.

Le dispositif Monuments historiques concerne les immeubles classés monument historique ou inscrits à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques. Il permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu de 30% du montant des travaux de restauration, avec un plafond de 300 000 euros pour les immeubles classés et de 50 000 euros pour les immeubles inscrits à l’inventaire. Cette réduction d’impôt peut également être étalée sur plusieurs années.

En échange d’un investissement en loi Malraux, vous pouvez bénéficier d’une réduction de votre impôt sur le revenu. Cette réduction est comprise entre 22 % et 30 % du montant des travaux réalisés dans le logement selon le lieu de situation de l’immeuble. Toutefois, les dépenses de travaux qui donnent droit à réduction d’impôt sont limitées à 400 000 € (limite globale par contribuable pour une période de 4 années consécutives).

Vous devez donc calibrer le montant de la réduction d’impôt par rapport à l’impôt que vous pensez devoir acquitter au cours des années à venir. Toutefois, en cas de dépassement, l’excédent de réduction est reportable 3 ans.

Le dispositif d’investissement des monuments historiques offre une déduction sur le revenu global de 100% des travaux de restauration sur 1, 2 ou 3 ans et sans limitation de montant. Cette déduction d’impôts est hors plafonnement des niches fiscales et vous offre un impact fiscal immédiat, calculé sur la TMI. En plus de la déduction sur les travaux de restauration, vous pouvez également bénéficier d’une déduction sur le revenu global de 100% des intérêts et des frais d’emprunt liés à ces travaux. Ce dispositif est donc un moyen efficace pour investir dans la restauration d’un immeuble patrimonial tout en bénéficiant de réductions d’impôts considérables.

Les loyers que vous percevrez seront imposés dans la catégorie des revenus fonciers au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux (taux de 17,2 %). Vous devrez alors choisir entre deux régimes fiscaux :

• Le régime du microfoncier : il peut s’appliquer lorsqu’un foyer fiscal touche moins de 15 000 € de revenus fonciers par an. Vous pouvez alors appliquer un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus fonciers imposables.
• Le régime réel : il s’applique lorsqu’un foyer fiscal touche plus de 15 000 € de revenus fonciers par an ou par choix, et permet de déduire du montant des revenus fonciers imposables, les charges réellement acquittées.

Pour que la réduction fiscale liée aux Monuments Historiques soit applicable il faut acquérir un bien remplissant au moins l’une des conditions suivantes :

• Classé aux Monuments Historiques
• Inscrit dans l’inventaire supplémentaire des Monuments Historiques
• Bénéficiant du label délivré par la Fondation du Patrimoine
• Agréé par le Ministère de l’économie et des finances du fait de son intérêt historique ou artistique

Si une seule partie de l’immeuble, dissociable de l’ensemble immobilier (parties extérieures, escalier, plafond) est classée, alors seules les dépenses de travaux afférentes à cette partie de l’immeuble sont retenues pour la déduction.  Ces travaux devront être approuvés et suivis par un architecte des Bâtiments de France.

Pour bénéficier de cette réduction, l’acquéreur doit acquérir le bien en direct (en nom propre ou au travers d’une SCI familiale) et s’engager à conserver la propriété intégrale de l’immeuble donc sans le mettre en copropriété pendant une durée de 15 ans minimum. Le bien peut cependant être transmis au cours des 15 années d’engagement dès lors que les bénéficiaires ont préalablement souscrit avec les ministres de la culture et des finances, une « convention à durée indéterminée ».

Les revenus de location perçus pour la mise en location d’un monument historique sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. L’option pour le régime du microfoncier est impossible. Il ne serait de toute façon pas intéressant.

En effet, un investisseur en monuments historiques peut imputer sur son revenu global les charges d’entretien du bien et le montant des travaux grâce au déficit foncier sans limitation (article 156, I-3° du CGI).

De plus, si le bien est ouvert au public il peut permettre de bénéficier d’une exonération des droits de succession ou de donation sous certaines conditions :

Le monument doit être ouvert au public au minimum :

• 50 jours dans l’année, dont 25 jours répartis sur les jours fériés et entre le mois d’avril et le mois de septembre.

OU

• 40 jours entre le mois de juillet et le mois de septembre.

Dans le cas où cette ouverture au public ne serait pas effective, la réduction fiscale est plafonnée à 200 000€.