Investir dans un monument historique

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Défiscalisation – Qu’est-ce que le dispositif Monuments Historiques ?

Participer à la préservation du patrimoine tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt en achetant un bien historique nécessitant d’importants travaux de restauration.

Afin de favoriser l’entretien et la restauration du patrimoine immobilier français, l’Etat a instauré il y a plus de 100 ans la loi de défiscalisation sur les Monuments Historiques.

Le fonctionnement

Ainsi l’acquisition de bâtiments historiques ayant une valeur artistique ou patrimoniale permet de bénéficier de réductions d’impôt. Pour que la réduction fiscale liée aux Monuments Historiques soit applicable il faut acquérir un bien remplissant au moins l’un des conditions suivantes :

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Classé aux Monuments Historiques
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Inscrit dans l’inventaire supplémentaire des Monuments Historiques
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Bénéficiant du label délivré par la Fondation du Patrimoine
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Agréé par le Ministère de l’économie et des finances du fait de son intérêt historique ou artistique
Si une seule partie de l’immeuble, dissociable de l’ensemble immobilier (parties extérieures, escalier, plafond), est classée, alors seules les dépenses de travaux afférentes à cette partie de l’immeuble sont retenues pour la déduction.

Il faudra également que le bien nécessite de nombreux travaux de restauration. Ces travaux devront être approuvés et suivis par un Architecte des Bâtiments de France.

Pour bénéficier de cette réduction, l’acquéreur doit acquérir le bien en direct (en nom propre ou au travers d’une SCI familiale) et s’engager à conserver la propriété intégrale de l’immeuble donc sans le mettre en copropriété pendant une durée de 15 ans minimum. Le bien peut cependant être transmis au cours de 15 années d’engagement dès lors que les bénéficiaires ont préalablement souscrit avec les ministres de la culture et des finances, une « convention à durée indéterminée ».

Aucun engagement de location n’est requis, il est tout à fait possible de se conserver la jouissance personnelle du bâti.

Si l’intérêt patrimonial et l’importance des charges relatives à l’entretien du bien justifie un passage en copropriété le ministre du budget, après avis du ministre de la culture, peut autoriser sur agrément une vente à la découpe ou une détention de pleine propriété en société non familiale.

En cas de non-respect des conditions précitées, le revenu global ou le revenu foncier net de l’année et des deux années suivantes est majoré du tiers du montant des charges imputées au titre des dépenses réalisées relatives à l’immeuble cédé.

01

Acquérir un immeuble d’exception en réduisant ses impôts

L’ensemble des charges de restauration sont déductibles de votre revenu global sans limitation de montant.

02

Pas d’obligation de mise en location

Contrairement aux autres dispositifs d’investissement immobilier ouvrant droit à une réduction d’impôt, le dispositif monuments historiques permet à l’investisseur de conserver la jouissance personnelle du bien.

03

Transmission en franchise d’impôt, sous conditions

Sous certaines conditions et notamment en ouvrant votre bien aux visites publiques vous pouvez transmettre un bien Monuments Historiques en franchise de droits.

La fiscalité

Les revenus de location perçus pour la mise en location d’un monument historique sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. L’option pour le régime du micro-foncier est impossible. Il ne serait de toute façon pas intéressant.

En effet, un investisseur en monuments historiques peut imputer sur son revenu global les charges d’entretien du bien et le montant des travaux grâce au déficit foncier sans limitation (article 156, I-3° du CGI).

Les primes d’assurance, les frais de promotion et de publicité sont également déductibles entièrement.

Les avantages fiscaux ne sont pas soumis au plafonnement des niches fiscales.

De plus, si le bien est ouvert au public il peut permettre de bénéficier d’une exonération des droits de succession ou de donation sous certaines conditions :

Le monument doit être ouvert au public au minimum :

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50 jours dans l’année, dont 25 jours répartis sur les jours fériés et entre le mois d’avril et le mois de septembre
OU
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40 jours entre le mois de juillet et le mois de septembre

Exemple

Madame DE SANCY achète un immeuble classé Monument Historique pour un montant de 200 000€. Elle s’acquitte en plus des frais de mutations à hauteur de 30 000€.

Elle a contracté un crédit in fine au taux de 2 % sur 15 ans. Cet emprunt est adossé à un contrat d’assurance-vie capitalisé au taux de 3,5 % qui permettra le remboursement du capital au terme des 15 ans.

Les loyers bruts générés par la location des appartements de l’immeuble s’élèvent à 6 000 € HT.

La tranche d’imposition marginale de Mme DE SANCY est de 41 %.

Calcul de son économie d’impôt pour l’année de réalisation des travaux :

Total des loyers annuels 

6 000 € 

Travaux déductibles HT 

30 000 € 

Intérêts d’emprunt 

4 600 € 

Charges d’entretien 

3 000 € 

Résultat / Déficit  

31 600 € 

Gain fiscal IR (TMI 41%)  

12 956 €  

Gain fiscal sur les prélèvements sociaux (17,2% sur les recettes) 

1 032 € 

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