Immobilier neuf

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Investir dans l’immobilier – Qu’est ce que l’immobilier neuf ?

Développez votre patrimoine et obtenez des revenus réguliers en investissant dans l’immobilier neuf

L’immobilier neuf est destiné aux investisseurs souhaitant développer leur patrimoine et obtenir des revenus complémentaires, soit à l’aide de leur épargne personnelle, soit en faisant appel à un crédit immobilier.

Contrairement à l’immobilier ancien, investir dans un bien locatif neuf vous permet de bénéficier de nombreux avantages : absence de travaux à court et moyen terme, garanties décennale et biennale, bonne performance énergétique, frais d’acquisition réduits, charges courantes plus faibles, taxe foncière exonérée pendant 2 ans …

Cumulant les avantages et ne disposant que de peu d’inconvénients, l’immobilier neuf est à privilégier quand on souhaite investir

Le fonctionnement

Pour acquérir un bien immobilier neuf, deux choix s’offrent à vous : l’acquisition d’un bien neuf-achevé ou bien l’acquisition sur plan, également connu sous le nom de VEFA (Vente en Etat Futur d’Achèvement).

Dans les deux cas, une fois la vente actée et si cela est nécessaire, les travaux terminés, vous pourrez mettre votre bien en location.

Là aussi, vous aurez deux possibilités : vous pourrez louer votre bien nu ou meublé.

La location nue correspond, comme son nom l’indique, à la mise en location d’un logement vide, ne contenant aucun ou très peu de meubles et d’équipements.

La location meublée fait quant à elle l’objet d’une définition légale plus précise. Elle correspond à la location d’un « logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisant pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante » (article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989). Ainsi, pour être qualifiée de location meublée, le propriétaire doit respecter une liste bien définie de meubles et d’équipements :

E
Une literie (lit ou canapé-lit) avec couette ou couverture
E
Un dispositif d’occultation des fenêtres dans la ou les pièce(s) destinés à être utilisées comme chambre(s)
E
Des plaques de cuisson
E
Un four ou un four à micro-onde
E
De la vaisselle en nombre suffisant pour la prise d’un repas
E
Des ustensiles de cuisine
E
Une table et des sièges
E
Des étagères de rangement
E
Des luminaires
E
Du matériel d’entretien du logement (balai, aspirateur, serpillère…)

En location meublée, le locataire doit donc pouvoir occuper les lieux avec ses seuls effets personnels.

A noter également, que si vous décidez d’opter pour la location meublée, vous pourrez être soumis à deux statuts différents : loueur en meublé non professionnel ou loueur en meublé professionnel.

Ainsi vous serez soumis au statut de loueur en meublé professionnel lorsque les revenus issus de votre location seront supérieurs à 23 000 € par an et que ces revenus seront plus conséquents que vos autres revenus d’activité.

Par opposition, vous serez soumis au statut de loueur en meublé non-professionnel si ces deux conditions cumulatives ne sont pas remplies.

Enfin, que vous décidiez d’investir dans un logement nu ou meublé, sachez que cette acquisition pourra être réalisée en direct ou par le biais d’une société (SCI, SARL…).

01

L’obtention de revenus complémentaires

Les investissements locatifs vous permettent de bénéficier de revenus complémentaires réguliers pouvant, le cas échéant, participer au remboursement du crédit engagé

02

La possibilité de bénéficier de l’effet de levier

L’immobilier est le seul actif vous permettant de développer votre patrimoine grâce à l’emprunt. En période de taux très bas, cette possibilité est particulièrement intéressante

03

De potentielles réductions d’impôt

Alors que la location meublée permet d’obtenir des revenus non ou faiblement fiscalisés, la location nue permet quant à elle de bénéficier de nombreux dispositifs fiscaux (Pinel, Malraux …)

La fiscalité

Les modalités d’imposition des loyers perçus sont différentes en fonction de la location choisie : nue ou meublée.

Concernant la location nue, les revenus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers, et ce, selon le régime du micro-foncier ou le régime du réel.

Le régime du micro foncier s’applique de plein droit à tous les propriétaires disposant de moins de 15 000 € de revenus par an. Ce régime d’imposition permet de bénéficier d’un abattement de 30 % sur les loyers effectivement encaissés. Ainsi, seulement 70 % de vos loyers seront taxés au titre de l’impôt sur le revenu.

Le régime du réel, s’applique quant à lui, lorsque les revenus issus de vos locations nues dépassent les 15 000 € par an ou sur option (dans ce cas, vous serez soumis à un engagement irrévocable de 3 ans). Ce régime permet de déduire des loyers encaissés, non pas un abattement, mais les charges effectivement supportés (dépenses d’entretien, de rénovation et d’amélioration). Le régime du réel devient donc intéressant lorsque le montant des charges est supérieur à 30 % des loyers encaissés.

Concernant la location meublée, les revenus ne sont pas imposés dans la catégorie des revenus fonciers, mais dans celle des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), et ce, selon le régime du micro-BIC ou le régime du réel.

Le régime du micro-BIC s’applique lorsque les revenus issus des locations meublées (hors activités para-hotellière) ne dépassent pas 72 600 € par an. Il permet de bénéficier d’un abattement de 50 %. Ainsi, seulement la moitié des loyers seront taxés au titre de l’impôt sur le revenu.

Pour les locations meublées, le régime du réel est légèrement plus complexe que celui afférent aux locations nues, puisqu’il fait entrer en jeu un autre élément : l’amortissement. Le revenu imposable est donc défini en retirant des loyers les charges ainsi que l’amortissement. Cet amortissement correspond à la perte de valeur, fictive, de l’immeuble au cours du temps. Comptablement, il est déterminé en fonction de la valeur du bien et sa durée de détention. A noter que cet amortissement n’est que fictif et comptable, il ne fait pas réellement perdre de l’argent au propriétaire du bien !

Par le jeu de la déduction des charges et de l’amortissement, les revenus issus des locations meublés ne sont donc pas ou faiblement fiscalisés !

Exemple

Madame Patrimoine décide de mettre en location meublée un appartement qu’elle détient à Angers. Elle opte pour le régime réel d’imposition. Les loyers étant légèrement supérieurs par rapport à la location nue, elle obtient durant l’année, 12 000 € de revenus.

Ses charges annuelles sont de 1 000 €.

L’expert-comptable a estimé l’amortissement de son immeuble à 8 000 € / an pendant environ 30 ans.

Le revenu imposable de Madame Patrimoine sera donc de 3 000 € (12 000 € – 8 000 € – 1 000 €).

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