L’acquisition en nue-propriété

Investir dans l'immobilier - Qu'est ce que l'acquisition en nue-propriété ?

Acquérir de l’immobilier à prix décoté pour une jouissance différée

Le droit de la propriété d’un bien est composé de deux éléments : usufruit et la nue-propriété. Le principe du démembrement est de séparer ce droit de propriété et d’attribuer l’usufruit et la nue-propriété à des titulaires distincts.

L’investissement en nue-propriété permet d’acquérir de l’immobilier, dès lors que vous souhaitez développer un patrimoine immobilier sans générer de revenus complémentaires immédiats.

Le fonctionnement

L’usufruitier a le droit d’usage sur la chose mais aussi le droit aux fruits de cette chose. Par exemple, le bénéficiaire d’un usufruit sur un immeuble peut ainsi l’utiliser pour son propre usage ou encore le donner en location et en percevoir les loyers. En contrepartie de son droit de jouissance, l'usufruitier doit conserver la substance de l'immeuble, l'utiliser conformément à sa destination, l'entretenir en bon état, et le restituer en fin d'usufruit.

Le nu-propriétaire a une possession du bien mais sans droit de jouissance. A la fin de l’usufruit il a vocation à retrouver la pleine-propriété du bien.

Notons qu’à la disparition du titulaire de l’usufruit, ce dernier vient systématiquement et gratuitement rejoindre la nue-propriété. Dans ce cas, le titulaire de la nue-propriété devient alors le plein propriétaire du bien.

Faire l’acquisition de la nue-propriété d’un bien représente de 50 à 60 % du prix du bien en pleine propriété (ce ratio va être fonction de la durée d’usufruit, acquis par le bailleur social, en général fixée entre 15 et 20 ans.) L’usufruitier perçoit les revenus tirés de la location des immeubles ; en contrepartie, il en assure l’entretien. A travers ce schéma d’investissement et pendant la durée de la convention le nu-propriétaire ne supporte pas les risques locatifs, les frais liés à l’exploitation de l’immeuble (gestion, travaux) ou encore la taxe foncière. Il doit cependant s’acquitter d’une quote-part des frais de syndic.

A l’extinction de ce délai, le nu-propriétaire devient plein propriétaire de ce bien sans qu’il n’y ait de formalité à accomplir. Une convention de démembrement vient répartir les obligations de chacun et les modalités d’exploitation de l’immeuble par l’usufruitier bailleur social, entre autres :

Libre de toute occupation, sauf volonté du nu-propriétaire de maintenir le locataire dans les lieux avec un nouveau bail
En bon état. Un état des lieux contradictoire peut être effectué lors de la restitution du logement s’il a été prévu dans la convention d’usufruit

Il est tout à fait possible d’acquérir la nue-propriété d’un bien en ayant recours au crédit et cela est très avantageux si le nu-propriétaire perçoit déjà des revenus fonciers. En effet, il pourra déduire de ses revenus fonciers existants les intérêts des emprunts contractés pour acquérir la nue-propriété.

La fiscalité

Lorsque l'immeuble est loué à un tiers, c’est l'usufruitier qui est imposé sur les loyers perçus au titre de l’imposition sur les revenus fonciers. Il pourra notamment déduire les travaux d'entretien et des grosses réparations qui lui incombent. Quelle que soit l'origine du démembrement, l'usufruitier peut imputer sur son revenu global, dans les conditions de droit commun, les déficits fonciers subis.

Le nu-propriétaire ne déclare pas de revenus fonciers sur un bien démembré. Il ne peut, en conséquence, déduire aucune charge foncière.

En matière d'Impôt sur la Fortune Immobilière, les biens et droits grevés d'un usufruit doivent être compris dans le patrimoine de l'usufruitier pour leur valeur en pleine propriété.

Le nu-propriétaire qui ne tire, pour sa part, aucun revenu ou avantage immédiat des biens qu'il possède et n'a, en contrepartie, rien à déclarer au titre de l'IFI.

01

Acquérir un bien immobilier pour 50 à 60 % de sa valeur

En acceptant de différer la jouissance du bien de plusieurs années vous achetez un bien immobilier à un prix limité.

02

Capitaliser en évitant l’imposition

Vous recevrez la pleine propriété sans frais au terme du démembrement et sans avoir payé d’impôt pendant cette période.

03

Réduire ses revenus fonciers grâce aux intérêts d’emprunt

Si le nu-propriétaire contracte un emprunt pour financer l’achat de la nue-propriété et qu’il perçoit des revenus fonciers pour d’autres immeubles alors il pourra déduire les intérêts d’emprunt de ses revenus fonciers.

De Sancy Patrimoine - Investir dans l'immobilier

Exemple

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Madame DE SANCY dispose d’un capital disponible 260 000 €. Elle souhaite investir en immobilier afin de générer des revenus réguliers à la retraite.  Le prix d’achat de la nue-propriété est de 240 000 €, il convient d’y ajouter les frais d’actes qui sont de l’ordre de +/- 8%, le montant total à financer est donc de 259 200 €. 

Pour un démembrement de propriété d’une durée de 15 ans, la nue-propriété représente par hypothèse 56 % de la valeur en pleine propriété. Ainsi le bien acquis vaut en pleine propriété 428 600 €. 

Pendant 15 ans, Madame DE SANCY ne perçoit aucun revenu et n’acquitte aucun impôt (ni IR, ni PS, ni IFI). 

Au terme du démembrement, elle obtient (sans frais, ni fiscalité) la pleine propriété d’un bien estimé initialement à 428 600 € (hors revalorisation). Si l’on retient un rendement net de charge de 4 %, elle percevra un revenu locatif annuel de 17 100 € avant fiscalité.