L'acquisition en nue-propriété

Investir dans l'immobilier - Qu'est ce que l'acquisition en nue-propriété ?

Acquérir de l’immobilier à prix décoté pour une jouissance différée.

Le droit de la propriété d’un bien est composé de deux éléments : usufruit et la nue-propriété. Le principe du démembrement est de séparer ce droit de propriété et d’attribuer l’usufruit et la nue-propriété à des titulaires distincts.

L’investissement en nue-propriété permet d’acquérir de l’immobilier, dès lors que vous souhaitez développer un patrimoine immobilier sans générer de revenus complémentaires immédiats.

L’usufruitier a le droit d’usage sur la chose mais aussi le droit aux fruits de cette chose. Par exemple, le bénéficiaire d’un usufruit sur un immeuble peut ainsi l’utiliser pour son propre usage ou encore le donner en location et en percevoir les loyers. En contrepartie de son droit de jouissance, l'usufruitier doit conserver la substance de l'immeuble, l'utiliser conformément à sa destination, l'entretenir en bon état, et le restituer en fin d'usufruit.

Le nu-propriétaire a une possession du bien mais sans droit de jouissance. A la fin de l’usufruit il a vocation à retrouver la pleine-propriété du bien.

Notons qu’à la disparition du titulaire de l’usufruit, ce dernier vient systématiquement et gratuitement rejoindre la nue-propriété. Dans ce cas, le titulaire de la nue-propriété devient alors le plein propriétaire du bien.

Faire l’acquisition de la nue-propriété d’un bien représente de 50 à 60 % du prix du bien en pleine propriété (ce ratio va être fonction de la durée d’usufruit, acquis par le bailleur social, en général fixée entre 15 et 20 ans.) L’usufruitier perçoit les revenus tirés de la location des immeubles ; en contrepartie, il en assure l’entretien. A travers ce schéma d’investissement et pendant la durée de la convention le nu-propriétaire ne supporte pas les risques locatifs, les frais liés à l’exploitation de l’immeuble (gestion, travaux) ou encore la taxe foncière. Il doit cependant s’acquitter d’une quote-part des frais de syndic.

A l’extinction de ce délai, le nu-propriétaire devient plein propriétaire de ce bien sans qu’il n’y ait de formalité à accomplir. Une convention de démembrement vient répartir les obligations de chacun et les modalités d’exploitation de l’immeuble par l’usufruitier bailleur social, entre autres :

Lorsque l'immeuble est loué à un tiers, c’est l'usufruitier qui est imposé sur les loyers perçus au titre de l’imposition sur les revenus fonciers. Il pourra notamment déduire les travaux d'entretien et des grosses réparations qui lui incombent. Quelle que soit l'origine du démembrement, l'usufruitier peut imputer sur son revenu global, dans les conditions de droit commun, les déficits fonciers subis.

Le nu-propriétaire ne déclare pas de revenus fonciers sur un bien démembré. Il ne peut, en conséquence, déduire aucune charge foncière.
En matière d'Impôt sur la Fortune Immobilière, les biens et droits grevés d'un usufruit doivent être compris dans le patrimoine de l'usufruitier pour leur valeur en pleine propriété.
Le nu-propriétaire qui ne tire, pour sa part, aucun revenu ou avantage immédiat des biens qu'il possède et n'a, en contrepartie, rien à déclarer au titre de l'IFI.