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Investir dans l’immobilier – Qu’est-ce que l’investissement en résidence services ?

Acheter un bien en résidences de services pour se constituer un patrimoine et des revenus complémentaires en évitant les contraintes de gestion.

La location en résidence de services avec un exploitant permet d’investir dans l’immobilier en évitant la charge quotidienne de la gestion locative. L’exploitant assume la gestion en sous-louant le bien à des clients et en y ajoutant différents services.

Le fonctionnement

Les résidences services sont des immeubles prêts à vivre avec des appartements meublés et équipés. Les services et les équipements varient selon le type de résidence et les locataires visés.

En effet, il existe plusieurs typologies de résidence de services :

E
Résidence de tourisme
E
Résidence étudiante
E
Résidence d'affaires
E
Résidence séniors
E
Résidence médicalisées (Soins de suite ou EHPAD)

L’investissement peut porter sur un bien ancien ou neuf.

La gestion de la résidence et des logements est confiée à un exploitant avec qui un bail commercial est conclu pour une durée de 9 ans minimum. C’est alors l’exploitant qui s’occupe de percevoir les loyers, entretenir les extérieurs et les parties communes, effectuer les éventuelles réparations et organiser la gestion des services proposées aux résidents. Il reverse ensuite à l’investisseur le loyer prévu dans le bail commercial mensuellement ou trimestriellement. En contrepartie de cette délégation de gestion, l’investisseur ne peut pas disposer librement de son bien. Certains exploitants, notamment dans les résidences de tourisme, peuvent proposent d’accorder aux investisseurs des périodes de jouissance dans l’année.

L’achat d’un bien neuf en résidences services permet à l’investisseur de récupérer la TVA de 20% sur le prix du logement lorsque l’exploitant fournit au moins 3 des 4 services suivants : accueil, petit-déjeuner, fourniture du linge et ménage.

01

Aucune gestion locative

La gestion de votre appartement est déléguée à l’exploitant de la résidence service, vous n’êtes jamais en contact avec les locataires.

02

Un revenu complémentaire assuré

L’exploitant vous verse le loyer prévu dans le bail commercial que votre bien soit loué ou non. Le risque de loyers impayés est alors largement écarté.

03

Régime fiscal avantageux

Grâce à l’amortissement comptable sur la construction, les charges seront supérieures aux recettes pendant plusieurs années, vous garantissant ainsi un revenu imposable égal à 0.

La fiscalité

Les loyers sont imposés dans la catégorie Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et aux prélèvements sociaux. Comme pour l’imposition des revenus fonciers il existe deux régimes d’imposition :
E
Le régime micro-BIC :
=
Possible jusqu’à 72 600 € de revenus BIC par an
=
Abattement forfaitaire de 50 % ou 71% en cas de meublé de tourisme classé
E
Le régime réel :
=
Possible sur option ou si le foyer fiscal perçoit plus de 72 000 € de revenus BIC
=
Déduction des charges réelles (intérêts d’emprunt, primes d’assurance, taxe foncière) et de l’amortissement comptable sur les constructions et les travaux.

La qualité de l’exploitant de la résidence est un choix primordial pour assurer la pérennité de l’investissement. DE SANCY vous accompagne dans la sélection de votre bien : type de résidences, emplacement, choix du promoteur et de l’exploitant, rentabilité, durée du bail, …

 

Exemple

Monsieur et Madame DE SANCY sont retraités. Ils ont 65 ans, sont mariés et propriétaires de leur maison à Rennes. Ils souhaitent investir dans l’immobilier pour percevoir des revenus réguliers et compléter leurs retraites. Ne connaissant rien à la gestion locative, il se tourne vers un bien neuf en résidence de services, un appartement de 2 pièces à Saint-Malo.

Le prix de l’opération, commissions et frais de notaire dans le neuf inclus, s’élève à 150 000 €. Le loyer prévu au bail commercial est de 1 500 € par trimestre. Les services proposés par la résidence (petit déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge de maison et réception) vont leur permettre de récupérer la TVA, soit 30 000 €.

Leur investissement leur aura couté 120 000 € après le remboursement de la TVA, ils recevront chaque trimestre un complément de revenu de 1 500 €, soit une rentabilité annuelle brute de 5 %.

Les loyers seront taxés à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux après un abattement de 50 % (régime du micro-BIC), soit un revenu taxable de 3 000 € par an. Leur taux marginal d’imposition étant de 30 %, l’impôt est estimé à 900 € par an et les prélèvements sociaux (17,2 %) à 515 €, soit une fiscalité annuelle global de 1 415 €.

La rentabilité annuelle nette de leur investissement de 120 000 € est donc de 3,82 % (4 585 € de loyer après fiscalité).

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