SCPI

Investir dans l’immobilier  – Qu’est ce que la SCPI ?

Détenez de l’immobilier et obtenez des revenus réguliers avec les SCPI.

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier regroupent des investisseurs désireux d’acquérir des biens immobiliers afin de les louer. 

Les montants collectés auprès des épargnants permettent à la SCPI de se constituer un portefeuille composé exclusivement d’immobiliers physiques. 

Les biens immobiliers détenues dans cette société sont nombreux et les risques inhérents aux investissements immobiliers s’en trouvent donc diminués (impayés, vacance locative, dommages…) !

Le fonctionnement

L’article L 214-50 du Code Monétaire et Financier définit les SCPI comme des supports non-côtés qui collectent des fonds auprès d’épargnants pour constituer un portefeuille composé exclusivement d’immobilier physique.  

Les SCPI sont des sociétés d’investissements collectifs qui ont pour objet exclusif l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif (immobilier d’entreprise, immobilier d’habitation…). Les sommes versées par les souscripteurs sont destinées à l’achat de biens immobiliers.  

La gestion de ce patrimoine est confiée à une société de gestion qui se charge de le louer et de l’entretenir pour le compte des associés. En contrepartie, elle leur reverse, sous forme de revenus réguliers, une quote-part des loyers encaissés à proportion de leurs droits dans la SCPI, après déduction des différentes charges 

Il existe deux types de SCPI :

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    Les SCPI de rendement  : Elles permettent d’avoir une nouvelle source de revenu et valoriser progressivement son patrimoine. Elles peuvent être à capital variable, dans ce cas des demandes de retrait de parts peuvent être formulées en continu, ou en capital fixe, dans ce cas il est possible de revendre ses parts à des moments fixes sur les marchés secondaires. Elles peuvent être souscrites au comptant, à crédit ou en démembrement temporaire et doivent être détenues au minimum pendant 5 ans. Ces SCPI connaissent un rendement intéressant grâce à l’immobilier tertiaire.
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    Les SCPI fiscales  : Elles permettent de réduire son impôt sur le revenu, et comme les SCPI de rendement de se créer un revenu supplémentaire et valoriser un patrimoine. La SCPI choisie d’investir selon les lois sur les réductions fiscales en vigueur telles que la loi Malraux, la loi PINEL ou le déficit foncier. Ainsi la durée de vie de la SCPI sera relative à la loi fiscale choisie. Au terme de cette durée, prévue aux statuts, la vis de la société prend fin. La cession de parts pendant cette durée de vie peut entraîner la perte de l’avantage fiscal.
    Et trois manières de les acquérir :
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    En direct : pour obtenir un revenu immédiat
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    A crédit : pour se constituer un patrimoine et s’assurer des revenus différés par la suite
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    Dans l’assurance-vie : afin d’optimiser sa fiscalité

    01

    Une gestion simplifiée

    Contrairement à une détention en direct, vous n’aurez pas à assurer la gestion des biens détenus.

    02

    Un patrimoine diversifié

    Les SCPI vous permettent d’investir dans des secteurs autre que l’immobilier résidentiel, peu accessibles aux particuliers.

    03

    Une mutualisation des risques

    Les nombreux biens, locataires et secteurs géographiques concernés permettent une réduction des risques.

    La fiscalité

    Les SCPI étant fiscalement transparentes, chaque associé doit déclarer personnellement les revenus (revenus financiers et locatifs) qu’il perçoit en fonction de la part qu’il détient dans la société.
    Ces revenus sont imposés au titre de l’impôt sur le revenu ainsi qu’aux prélèvements sociaux si l’associé est une personne physique ou au titre de l’impôt sur les sociétés s’il est une personne morale.


    Dans le cas d’une cession de parts de SCPI, l’associé sera imposé au titre des plus-values immobilières des particuliers.
    Toutefois, il ne pourra bénéficier de l’exonération pour les cessions d’immeuble dont la valeur est inférieure ou égale à 15 000€.


    En ce qui concerne la cession de l’immeuble détenu par la SCPI, les plus-values immobilières réalisées par la société sont déterminées au niveau de la société selon les règles des plus-values immobilières des particuliers. Chaque associé sera ainsi imposé au prorata de ses droits dans la société.

    Exemple

    Madame De Sancy, 67 ans et retraitée, souhaite obtenir des revenus afin de compléter sa pension de retraite. Elle dispose de la somme de 70 000 €.  

    Elle décide d’acquérir des parts de SCPI pour ce montant et reçoit 788 € par trimestre (rendement net de frais estimé à 4,5 %). Après paiement de la fiscalité (barème progressif de l’impôt sur le revenu à 11 % et prélèvements sociaux à 17,2 %), elle dispose de revenus complémentaires nets de 566 € par trimestre. La rentabilité de son investissement est de 3,20 % net de frais et de fiscalité. 

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